Apartment Service

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Sbado 23 de Septiembre de 2017 Madrid | Londres | Nueva York | Sydney | Pekin | Tokio | Mexico DF | Rio de Janeiro

Global Report 2012


Global Report

Bienvenido a la 3ª Edición del Global Report del Sector de Apartamentos con Servicios, que coincide con el 30    Aniversario de The Apartment Service.

Cuando publicamos la primera edición de este Global Report en el año 2008, fue el primer análisis de las tendencias de la oferta y la demanda en el sector. La segunda edición, publicada en el año 2010, analizaba como la industria se veía afectada por la crisis y también aportó un resumen de los sectores clave globales para los operadores de Apartamentos con Servicios.

En esta tercera edición analizamos como han evolucionado las tendencias en los tres últimos años, y que es lo que los operadores de apartamentos creen que les depara el futuro inmediato.

Analizamos como las empresas usan los apartamentos y en particular la sinergia entre el mercado de reubicación  y los Apartamentos con Servicios.

También examinamos los mecanismos del mercado de alojamiento corporativo, establecido desde hace tiempo en Estados Unidos, pero aterrizando ahora en Europa.

El Global Report incluye colaboraciones de una docena de expertos en sus sectores locales de Apartamentos con Servicios, junto con nuestro resumen en cuanto a cifras de dicho sector, nuevas entradas en el mercado y estimaciones de ofertas por regiones.

Este conocimiento local trae una nueva dimensión al Global Report de Apartamentos con Servicios.

Aportamos más luz sobre la forma de trabajar en este tipo de apartamentos  y como esas sub-categorías dirigen el amplio rango de necesidades de alojamiento corporativo.

 

Oferta y Demanda

A pesar de la crisis y riesgos de colapso internacional de los mercados de propiedades, el sector global de Apartamentos con Servicios continúa expandiéndose. En 2010 estimamos que había 446.996 unidades de  apartamentos de larga duración/Apart-Hotel  en 7.119 localizaciones. Hoy en día hemos identificado 599.187 unidades en 8.362 localizaciones, equivalente a un incremento de un 34,1% inventariados y un 17.5% de cobertura.

De forma similar, el alojamiento corporativo identificado en Estados Unidos y Canadá ha aumentado de 44.469 unidades en 2010 a 70.557 unidades en 2011, un incremento de 58% de 1 año a otro.

En parte, este crecimiento es atribuible a la proliferación de apartamentos  ya acabados antes del inicio de la crisis y también a la popularidad de Apartamentos con Servicios entre operadores y usuarios.

La percepción entre los operadores en todas las áreas cubiertas en este informe es que la competencia está creciendo. El 77.4% de los operadores que tomaron parte en nuestra investigación confirmaron que el inventario local se incrementó.

De forma interesante, aunque el inventario se ha incrementado, los mayores operadores globales permanecen prácticamente sin cambios. Marriott e Intercontinental continúan dominando la cadena de proveedores, junto con Hoteles para largas estancias, seguido de la última salida del mercado de Chapter 11 por insolvencia, aunque están principalmente situados en los Estados Unidos. Las únicas nuevas entradas entre las 15 mayores de este año son Pierre & Vacances (la mayor Promotora Inmobiliaria de Europa) y Value Place, que trabaja con 27.633 y 20.300 unidades respectivamente. Nuestro estudio encontró que algo más de la mitad de los encuestados, informaron que el número de Apartamentos con Servicios estaba creciendo localmente.

En la última edición del Global Report, compradores y operadores estaban optimistas sobre el año siguiente, a pesar de que hoteles en casi todas las regiones  del mundo, informaron de la reducción de ocupación para el 2009, comparado con el año anterior.

Nuestras cifras más recientes sugieren que este optimismo estaba bien fundado, con operadores llevando a cabo funciones de sus homólogos, hoteles, en todas las áreas clave. En contraste con la lenta recuperación de los hoteles  de la crisis mundial, miembros de la Asociación de Proveedores de Apartamentos con Servicios Británica (ASAP) tuvieron un crecimiento importante en el último año.

En el año 2009, hasta un 70% de los operadores de apartamentos informaron de un aumento de los niveles de ocupación. En el año 2010, este porcentaje descendió a un 59%, y un 22% no tuvo ningún cambio. Los operadores han visto un incremento de la ocupación en los últimos 12-18 meses a casi unos niveles record, con estancias medias de ocupación también al alza.

Aunque casi todos los operadores están viendo medias de duración de estancia más larga, los del sector de alojamiento corporativo, tienen una duración media más alta de 80 noches, (de acuerdo con el Informe de The Relocation), comparada con las ofertas de Estancias de larga duración, debido a la diferencia entre los dos productos.

En nuestro estudio, un tercio de los operadores informaron de aumentos en la duración de la estancia, con más de la mitad informando que no había habido cambios, comparado con los niveles del año 2009. Menos del 20% informaron de un descenso en la media de duración de la estancia.

Alojamiento Corporativo

Aunque el crecimiento en alojamiento corporativo en los tres últimos años no ha sido significativo como en el sector de estancias largas (parte debido a la falta de un sistema de clasificación o registro en el que basar nuestra investigación), la tendencia es al alza en este caso.

El sector del alojamiento corporativo tiene características únicas, diferentes de las que se encuentran en el sector hotelero. Por ejemplo, los operadores de alojamiento corporativo tienen mayor flexibilidad en sus inventarios, siendo capaces de añadir o quitar propiedades, manteniendo así su ocupación alta, reduciendo el número de habitaciones disponibles.

En ese sentido, el alojamiento corporativo está más a prueba de crisis que los hoteles de largas estancias, aunque el modelo parece funcionar mejor en Estados Unidos, donde el enfoque del arrendamiento es mucho más flexible que en el Reino Unido. En este último, el periodo mínimo que la mayoría de los propietarios querrían alquilar es de 6 meses a un año. Los propietarios ingleses también suelen ser particulares con inversiones, o comunidades de apartamentos al estilo americano, con cientos de apartamentos en un mismo proyecto, los cuales son construidos a propósito y operados como comunidades en alquiler.

Hay mucha más movilidad en Estados Unidos; el terreno está más rápidamente disponible, y los costes de la construcción son más bajos, lo cual permitió a los especialistas en la propiedad inmobiliaria surgir en áreas metropolitanas donde hay mucho movimiento. Todavía no hemos visto aparecer estas comunidades de alquiler en el Reino Unido, aunque algunos agentes inmobiliarios de bienes raíces con especial condición fiscal están ahora manifestando interés en aplicar el modelo de Estados Unidos en el Reino Unido. No obstante, pienso que la mayoría del alojamiento que pueden proveer seria social o de bajo coste, más que de alto estándar o del tipo de apartamentos que puedan gustar al sector ejecutivo.

Tendencias del sector Inmobiliario

Cuando el colapso de Lehman Brothers desencadenó la crisis, los Bancos dejaron de confiar en los nuevos desarrollos residenciales mostrándose reacios a cualquier desembolso de dinero en proyectos que ya se habían empezado.

Esto significó, que muchos proyectos, o bien quedaron inacabados o no estaban fácilmente disponibles para ser terminados, mientras que el sector del alquiler creció rápidamente. Los especuladores han estado reacios a alquilar sus propiedades, ante el temor de  implicaciones fiscales que harían que el alquiler no tuviera beneficios, o bien que el alquiler les dejaría con unidades de segunda mano menos valiosas que un edificio nuevo. Algunos operadores pequeños optaron por el modelo de Apartamentos con Servicios, simplemente por generar algún beneficio a sus inversiones, mientras los mercados de ventas se recuperaban.

Estancias Largas

Estas diferentes fuerzas, en su conjunto, se han combinado para incrementar el número de operadores de Apartamentos con Servicios, a pesar de que la crisis ha reducido la expansión de los operadores de hoteles en el sector de largas estancias.

En Estados Unidos, muchos de los hoteles para largas estancias, entraron en el mercado en los últimos años, lo que ha  representado una amenaza al modelo de alojamiento corporativo, debido a los precios que mantenían,  a la disponibilidad y flexibilidad y a los servicios in situ que ofrecían.

El punto de inflexión en el que una propiedad de larga estancia se hace viable para un operador es probablemente sobre 50 apartamentos. En este punto un operador tiene suficiente volumen para facilitar el tipo de servicios in situ normalmente ofrecidos en un hotel, siendo así cuando el edificio empieza a encajar en el apart-hotel o la categoría de hotel para larga estancia. En el Reino Unido aparecieron solo unos pocos apart-hoteles construidos con ese propósito, aunque algunos edificios construidos para uso residencial, se han convertido.

Actualmente, en el Reino Unido, está prevista la apertura de sólo unos pocos hoteles para estancias largas. Esto va a cambiar, pero el ciclo de desarrollo es dilatado y llevará algún tiempo recuperar el momento perdido para el sector de larga estancia.

 

Factor Olímpico

Es poco probable que las Olimpiadas tengan mucho impacto en el sector de Apartamentos con Servicios. El problema es que pocos operadores quieren dar disponibilidad en un período relativamente corto, de 6 semanas que duran las Olimpiadas. Los operadores de Hoteles ya se están quejando de pérdidas como resultado de las habitaciones comprometidas a tarifas bajas, pero la mayoría de los operadores de apartamentos, prefieren mantener sus clientes corporativos habituales, que de otro modo podrían pasar su negocio hotelero habitual a otros lugares. Muchos Bancos están haciendo esto  con sus programas de becarios.

Los operadores de apartamentos, tampoco están preparados para dar tarifas baratas al sector de las agencias de viajes. La mayoría han sido abordados varias veces para que alquilen sus apartamentos para periodistas, espectadores y otros. No obstante es inevitable que el incremento de la demanda de apartamentos, con motivo de  las Olimpiadas, inducirá a la subida de  las tarifas. Así como  los precios de los hoteles se duplican en las ciudades en donde hay convenciones, cuando tienen lugar grandes conferencias, muchos operadores de Apartamentos con Servicios subirán sus tarifas para el periodo de las Olimpiadas, pero otros querrán mantener felices a sus clientes habituales.

Un problema más grande aparecerá después de los Juegos Olímpicos, pues anticipo que habrá momentos difíciles para hoteles que necesiten llenar las habitaciones extras que han sacado para el evento. En contraste, los 6.000 apartamentos nuevos en Londres han tardado mucho tiempo en terminarse, lo que representa una escasez casi total de la propiedad residencial que estamos viendo en la capital.

Eventos especiales como las Olimpiadas, representan desafíos para los operadores de Apartamentos con Servicios. Ocupan una gran cantidad de espacios de apartamentos (especialmente los apartamentos de 2 habitaciones); todo el mundo llega al mismo tiempo y se va a la vez, dejando a los operadores con un gran vacío de ocupación,  al tratarse de un alquiler de 2 meses solamente.

Además, apenas 3 meses separan el final de los Juegos Olímpicos, de Diciembre, que tradicionalmente ve un gran descenso en la ocupación de Apartamentos con Servicios, ya que los clientes con estancias largas, regresan a casa durante dos semanas para pasar la Navidad. Con muchos apartamentos disponibles en Octubre, creo que algunos operadores incrementarán sus tarifas de antemano para compensar.

Razones para estar contento

Los factores que impulsan el uso de Apartamentos con Servicios son el espacio, la capacidad de respuesta y el precio. Hace 3 años, el principal factor era la independencia, confort y la posibilidad de reuniones sociales. Esto refleja una creciente madurez del sector y un conocimiento, cada vez mayor, tanto del turista como del viajero de negocios, de los beneficios que los apartamentos pueden ofrecer sobre el hotel tradicional. No obstante, hay todavía mucho trabajo por hacer en la educación del usuario sobre qué es lo que deben esperar de un Apartamento con Servicios.

La falta de consideración entre los ejecutivos de los Apartamentos con Servicios como alternativa viable a hoteles, ha sido una característica constante de nuestros dos últimos Global Reports. Afortunadamente hay indicios de que esto ha cambiado.

Una de las barreras para un mejor entendimiento del sector es su propia naturaleza fragmentada. Los operadores de las estancias de larga duración todavía tienen que impactar en el Reino Unido, pero cuando lo hagan, estos productos serán apart-hoteles especialmente construidos y hoteles convertidos en apart-hoteles. Estos operadores vienen del sector de la hospitalidad, mientras que el sector de Apartamentos con Servicios tiene un gran grupo de operadores con experiencia en el sector inmobiliario, quienes construirán diferentes tipos de apartamentos para uso residencial en diferentes localizaciones, pero con conceptos bien definidos sobre lo que está o no, incluido.

La mayoría de los alquileres residenciales sólo cubren el espacio implicado; el inquilino tiene que comprar todo lo demás. En el sector de Apartamentos con Servicios, los operadores tienen que facilitar no sólo el mobiliario de alto estándar, equipamiento y servicios, si  no también cubrir las expectativas de niveles de servicios que surgen de la estancia en un hotel.

Aunque el titulo “Apartamento con Servicios” engloba a ambos, estancias de larga duración y alojamiento corporativo, el término se está volviendo tan genérico que operadores de ambas categorías están aplicando la descripción general más que la diferenciación entre estos dos productos. Como resultado, nadie sabe muy bien lo que constituye un Apartamento con Servicios a pesar de haberlo explicado exhaustivamente.

En la sección siguiente de este Global Report ofreceremos nuestras propias definiciones y perspectiva de cómo los operadores de estancias de larga duración están utilizando marcas blancas para distinguir entre diversos estándares de Apartamentos con Servicios.

Afortunadamente los ejecutivos están empezando a entender que hay diferentes tipos de Apartamentos con Servicios y que la opción más conveniente depende de si la solicitud es solo de viaje o  se trata de reubicación.

Una solicitud de viaje, es normalmente para cualquier lugar, desde una semana a 3 meses. Una solicitud que venga del departamento de Recursos Humanos, es probable que sea un cambio de destino, con duración de bastantes meses o incluso más de un año.

Agente Especial

Este creciente entendimiento de las diferencias en Apartamentos con Servicios ha dado un impulso a especialistas como The Apartment Service para guiar a clientes ofreciendo diferentes opciones posibles en distintas localizaciones. Hay actualmente dos principales tipos de agentes; aquellos (normalmente una empresa de reubicación) contratados por una empresa para realizar una búsqueda profesional y aquellos que envían solicitudes de reservas y reciben comisión de la propiedad reservada.

The Apartment Service, como agente, no sólo provee un servicio de reservas, sino que también actúa como un operador, negociando términos y condiciones ventajosas en nombre de los clientes. Por ejemplo, una empresa puede necesitar alquilar 20 apartamentos durante 5 meses para un proyecto especifico, después del cual no los necesitarían más. Pues bien, The Apartment Service gestionará esos apartamentos de principio a fin. De ahí viene nuestra capacidad operativa como proveedores de Apartamentos corporativos.

La tendencia de los operadores haciendo de agentes, destacado en el Global Report de Apartamentos con Servicios del año pasado, no muestra signos de disminuir. Está sostenido por el deseo de satisfacer las necesidades de los clientes, aunque haciendo eso, los operadores están entrando en un mercado de alto volumen de ventas y escaso beneficio, que requiere un estudio intensivo y conocimiento del producto. Si un operador quiere añadir valor a la relación con un cliente, buscando alojamiento para él en otras localizaciones, eso es comprensible.

Sin embargo, a diferencia del agente, cuya única tarea es ocuparse solamente de lo disponible en el inventario en las principales ciudades, el mismo enfoque podría no aplicarse al operador convertido en agente.

 

El Mercado De Reubicación

Reubicación, o el traslado a largo plazo, es un mercado clave para los Apartamentos con Servicios, pero el mercado de reubicación también está cambiando.

La crisis política que nos afecta globalmente, hace difícil reubicar empleados, y los traslados de corta estancia (los cuales pueden llegar hasta 2 años) están sustituyendo a los de larga duración con la finalidad de acortar gastos.

Sin embargo, no hay señal de que los traslados de corta estancia vayan a disminuir.

La consideración fiscal de los expatriados, son también motivo de preocupación cada vez mayor.

Para los operadores, alquileres de 2 años, son sumamente atractivos, y las empresas están viendo los Apartamentos con Servicios como su opción de alojamiento preferida, por la reducción de costes y su flexibilidad.

 

El Viajero informado contra Programas de Viajes gestionados

A pesar de la influencia de las tendencias destacadas en nuestra investigación, el principal motor de la cuota de mercado en el sector de Apartamentos, tiene que ser el viajero.

Pregúntate a ti mismo si, para una larga estancia, ¿quieres estar en un espacio de 20-25 metros cuadrados con una cocina en la esquina, baño, salón y habitación, todo en mismo habitáculo?,¿o prefieres tener  por el mismo dinero un apartamento de 40-45 metros cuadrados, con dormitorio y  salón independientes,  que proporciona más espacio, haciendo la vida más cómoda?.

En estos días de programas de viajes dirigidos, en teoría, el viajero tiene poco que decir en las elecciones de alojamiento, a menos que se incluyan apartamentos en el programa, que por supuesto es lo que nosotros consideramos nuestra especialidad, satisfaciendo las necesidades que están ahí.

Pero me pregunto qué éxito tienen estas políticas en la práctica, porque todavía hay fugas importantes en la mayoría de ellos.

Sin embargo las organizaciones más progresistas están escuchando los comentarios de sus viajeros y decidiendo que, si alguien se queda más de 30 días, se puede reservar fuera de los programas de viajes de pasajeros normales.

Para el caso de un ejecutivo/a trasladado, acompañado por mujer/marido y niños, un hotel o incluso un producto de larga estancia no servirían, ya que las habitaciones son demasiado pequeñas, mientras un apartamento de 2 habitaciones encajaría a la perfección. El reto es que mientras el viajero esté feliz, el comprador de viajes o Empresa de Gestión de Viajes no lo está, porque que el apartamento no entra en su política, ya que no entienden como funciona la estructura de precios. Demasiadas Empresas de Gestión de Viajes y Agentes de Reservas de Hoteles, intentan conseguir apartamentos de consumo masivo de la misma forma que usan con hoteles, y esperan el mismo nivel y consistencia en el servicio.

Grados

Aunque hay desafíos de consistencia de facilidades, servicio y estándares en el sector de Apartamentos con Servicios a nivel internacional, se están haciendo progresos significativos.

Parte del problema es que la catalogación de los apartamentos no debería tener nada que ver con el precio. Se relaciona con la totalidad de la calidad del apartamento, estándares de limpieza y servicio,  experiencia de cómo llegar al apartamento y cosas así. Los estándares  también pueden  ser relacionados con la perspectiva de la persona que los cataloga, que es una cuestión que muchos hoteles enfocan con herramientas tales como Trip Advisor.

Las cosas no son siempre lo que parecen, pero hay algunos puntos básicos que deberían tenerse en cuenta en los ámbitos internacionales, como la calidad de los acabados, el tamaño del apartamento, limpieza y la claridad del nivel de servicio prestado, etc. En un sector cada vez más poblado con gente con una propiedad, (en lugar de hospitalidad) tenemos que trabajar más, para conseguir que se reconozca el valor de la prestación de servicios,  en cuestiones tan normales y frecuentes como la simple sustitución de una bombilla, por ejemplo.

Distribución

En contraste con los estándares de los Apartamentos con Servicios, las deficiencias de la distribución de la industria de viajes no han disminuido.

Los intentos de crear un GDS para los Apartamentos con Servicios no dieron resultado, por el simple hecho de reconocimiento del apartamento.

La falta de reconocimiento de marca e inconsistencias entre productos de larga estancia, no ayuda, y sin una política de clasificación para apartamentos, la tarea que se presenta a las TMCs y agentes de viajes de turismo se hace imposible. Eso es por lo que la página Web de The Apartment Service sólo presenta apartamentos con cocinas completas o mini cocinas.

Internet es el mecanismo de distribución que se elige para los operadores de apartamentos porque normalmente no están en GDS a menos que tengan un inventario suficiente. La mayoría de los operadores sólo están interesados en estar en GDS para las ventas de último minuto o para rellenar espacios vacios en la ocupación, e incluso entonces, el tipo de reservas cortas que proporciona el GDS son a unos precios que el operador no querría extender por regla general.

Su preocupación es que los clientes tengan la costumbre de hacer reservas de 5 noches o menos.

Para trabajar de forma eficiente, el GDS necesitaría que se instalaran productos de gran consumo. Sin embargo esto necesita Apartamentos con Servicios que estén disponibles inmediatamente, en número y en las grandes localizaciones. Excepto en Estados Unidos, y cada vez más en el Lejano Oriente, el sector todavía no ha madurado.

Una vez que los operadores de apartamentos tengan mayor tamaño, con marcas reconocidas en localizaciones donde tengan suficiente número, se podrán poner en el GDS pequeñas asignaciones. Pero como una herramienta de ventas, el GDS, actualmente no es adecuado para la mayoría de las necesidades de los operadores.

En Alojamiento corporativo, la clave es para estancias de más de un mes. Sin embargo desde una perspectiva de distribución, a este punto, los usuarios finales quieren saber en dónde van a estar: van a querer verlo, y ese es el concepto que no puede funcionar en GDS.

Irónicamente, la distribución distingue el sector de apartamentos, del resto de viajes, porque el agente es el mecanismo ideal de distribución. Sabemos que está disponible, y en donde, porque somos especialistas.

2012 y después

El optimismo que encontramos en el sector de Apartamentos con Servicios hace un año, se ha debilitado por el estancamiento de la crisis. Sin embargo ese optimismo no ha desaparecido completamente. Un asombroso 90% de los encuestados creen que el sector continuará mejorando del 2012 en adelante.

Las razones dadas por los operadores varían de una localización a otra. Algunas apuntan al desencanto cada vez mayor entre los viajeros de negocios con los hoteles tradicionales: otros citan el ahorro en costes a la empresa de los Apartamentos con Servicios. “El coste por mantener estándares está aumentando al mismo tiempo que los proveedores de apartamentos con servicios, lo que conduce a una reducción de ingresos, ya que los clientes buscan precios de saldo en lugar de calidad”, informa un encuestado.

Con el reciente crecimiento de la deuda en Estados Unidos, y la deuda de los países de la Eurozona, las economías occidentales se encontrarán con un periodo difícil de entre 12 y 24 meses. Puede que las Olimpiadas retrasen la lenta recuperación del Reino Unido, pero las fortunas de todas las economías de Occidente están relacionadas.

A pesar de esta incertidumbre, está habiendo una gran movilidad internacional que no muestra signos de parar, a pesar de la salud de las Bolsas e Inversiones. Las empresas cada vez invierten más dinero y energía en sus empleados y colaboradores y en el traslado de los mismos de un sitio a otro. El sector de los Apartamentos con Servicios, inevitablemente captará una gran proporción de ese negocio, ya que los apartamentos están reconocidos como la mejor opción para estancias largas.

No veo que se invierta la tendencia de operador/agente. Ni siquiera tiene nada que ver con destruir la imparcialidad del agente (la cual es falsa, de todos modos), sino más, con el funcionamiento de los apartamentos que demandan una mentalidad y un enfoque diferente.

Largas Estancias contra Alojamiento Corporativo

La proliferación de hoteles de largas estancias ha sido ralentizada por la crisis mundial, pero las acciones futuras del mercado de estancias prolongadas y el Alojamiento Corporativo serán decididas por una combinación de disponibilidad (La cual marcaría el precio) y las localizaciones en las que las grandes marcas construyan en el futuro. También, como las marcas establecidas,  Ascott y Staybridge, el punto de inflexión se producirá cuando la corriente principal de proveedores de hoteles de Estados Unidos, como Intercontinental y Marriott desplieguen sus marcas de hoteles para largas estancias.

Sospecho que nadie que esté menos de un mes, tanteará el producto de hoteles de larga estancia, ya que encajarán en los programas de viajes dirigidos vía GDS. La diferencia con estancias de más de un mes, es que necesitan conocimiento local y familiarización antes de la reserva.

El sector del alojamiento corporativo puede verse también obstaculizado por las complicaciones que vengan de la conversión de propiedades residenciales, en los conceptos de  seguridad e higiene, y resistencia de comunidades de operadores locales que convierten casas en hoteles. Aparte de esto, es relativamente fácil coger una propiedad residencial y ponerle una etiqueta en la puerta diciendo que ahora es un Apartamento con Servicios. Tiene que haber preocupación por la intromisión en el sector, de operadores deshonestos, que causan mala reputación. Sin embargo, La Asociación de Proveedores de Alojamiento Corporativo, y la Asociación de Proveedores de Apartamentos con Servicios (ASAP) y su equivalente regional, están aportando mucha claridad, necesaria para ambos, alojamiento corporativo y Estancias de larga duración.

Sin embargo, es el conocimiento de las diferentes categorías dentro del sector de Apartamentos con Servicios, el que, a mí entender, significa un reto importante con el que se encuentra nuestra industria. La falta de claridad está siendo un perjuicio, porque los usuarios de apartamentos esperan el mismo nivel de servicio que tendrían en un hotel, en un alojamiento corporativo, e incluso en productos de larga estancia.

Tenemos que transmitir a los usuarios de Apartamentos con Servicios, los derechos que deben   esperar en las diferentes categorías de apartamentos, asegurándose que los operadores los cumplan, en contra de lo que viene sucediendo habitualmente.

 

MARK HARRIS

Travel Intelligence Network

Definiciones – Alojamiento Corporativo contra Estancias de Larga Duración

El término “Apartamento con Servicios” se usa normalmente para describir un apartamento alternativo al alojamiento en un hotel para largas estancias de placer o  de negocios. Sin embargo hay dos tipos de alojamiento a los que la descripción de Apartamentos con Servicios puede aplicarse, con una siempre creciente lista de categorías.

  1. Hoteles para largas estancias – principalmente estudios, apartamentos de una habitación y algunos de dos, que se encuentran normalmente en zonas urbanas, variando desde estándares hasta de lujo. Todas ellas están amuebladas e incluyen:

 

  • Baño en la habitación
  • Cocina equipada o cocinita.
  • Salón /Comedor, algunas veces incluyendo un sofá cama
  • Área de trabajo, escritorio, silla de oficina, acceso a internet y línea directa de teléfono.

 

Los servicios de los hoteles normalmente disponibles para estancias largas incluyen:

    • Mostrador de recepción  – algunos operando 24 horas, otros en horario limitado (ej. Travelodge), o ninguno.
    • Limpieza diaria o semanal y servicio de lavandería. (La mayoría de las propiedades tienen, o bien facilidades de lavandería o lavadora en el apartamento)
    • Por regla general no hay restaurantes, bares o áreas de relax, aunque el nivel de servicios es normalmente mayor que aquellos híbridos tipo Apart-hoteles, que normalmente son un producto utilizado más para el turismo de placer, y que también están clasificados en categorías y rangos de precios desde el económico hasta el de lujo.
  1. Alojamiento Corporativo – Apartamentos residenciales mejorados para estancias de 30 días o más y a los que se incorporan servicios como
  • Limpieza semanal
  • Suministros
  • Impuestos locales
  • Teléfono y Televisión
  • Servicio de Atención al cliente – apoyo telefónico para mantenimiento etc.

 

Este tipo de producto  – también referido como Suite Living, Residence living y Condotel – funciona como apartamentos de empresa,  tanto para visitantes como para proyectos de larga duración. Hay dos tipos de Alojamiento Corporativo:

  • Apartamentos alquilados y mantenidos por el operador por, norma general.
  • Aquellos alquilados específicamente para una necesidad de alojamiento concreta y una duración determinada, después de la cual se devuelven a su dueño. Es lo que se conoce como el apartamento virtual.

Estancias Largas contra Alojamiento Corporativo

Aquí presentamos algunas consideraciones a la hora de decidirse por una opción.

Estancia mínima: Normalmente 30 días o más con los proveedores de Alojamiento Corporativo, aunque hay excepciones. Los hoteles para largas estancias normalmente no exigen un mínimo de tiempo.

Acuerdos del alquiler – Podría haber cargos por cancelación si ésta se produce anticipadamente, basándose en la tarifa ofrecida de larga estancia. En diferentes zonas tienen leyes que cubren impuestos de ocupación y ventas, en lo relativo a alquileres amueblados.

Servicios – En alojamiento corporativo estás más a tu aire y tienes menos sensación de hotel.

Espacio – El alojamiento corporativo proporciona más espacio que los hoteles para largas estancias

Tarifas – Está en relación a la localización solicitada, duración de la estancia y comodidades que necesites.

Comodidades – Recuerda que, tienes lo que pagas!

 

La MARCA como diferenciador

Muchos proveedores de alojamiento de larga estancia usan la marca como medio de diferenciación de su producto, con la competencia. Sin embargo esas diferencias pueden ser tan leves como para que la distinción no tenga sentido.

Por ejemplo, Ascott opera el Apartamento con Servicios Somerset, equivalente a un 4 estrellas y la marca The Residence equivalente a un 5 estrellas. Frasers Hospitality opera Fraser Place y Residences en la misma categoría. Los 4 productos se originan en ciudades o localizaciones de negocios; cuentan con cocinas equipadas (o kichenette), y facilidades de lavandería y recepción. A primera vista, la única diferencia entre los productos de 4 y los de 5 estrellas es la frecuencia de la limpieza.

El problema es que el sector de apartamentos con servicios aun no cuenta con un nivel de conocimiento del producto de forma que los consumidores puedan distinguir las sutiles diferencias entre sus marcas.

Los vendedores de apartamentos tienen que asegurarse de que las diferencias entre sus marcas es clara, reconocible y con precios en consonancia.

 

Impacto Económico en la Oferta y la Demanda.

Con la economía global tambaleándose – al parecer de forma constante- al borde del precipicio, el sector de Apartamentos con Servicios ha demostrado ser notablemente resistente, a pesar de la brillante perspectiva de futuro de los países emergentes, más que el corazón del sector de apartamentos – Estados Unidos y Europa.

A través de la industria hotelera a nivel mundial STR Global apunta hacia Asia y Pacifico, como la región líder en la recuperación mundial impulsada para devolver la demanda y una oferta con crecimiento continuo de habitaciones en todas las regiones, excepto en Europa del Este y África. Sin embargo la actuación del sector de Apartamentos con Servicios se ha caracterizado por la falta de nuevos apartamentos en el mercado, debido a la escasez de desarrollo financiero. Esto ha marcado la ocupación y la tarifa media

Las fortunas del sector de apartamentos con servicios, alrededor de los mercados internacionales, inevitablemente variaran en función de características locales y regionales. El sector de los apartamentos de Oriente Medio, indudablemente ha sufrido debido a las revueltas políticas de Egipto y países vecinos. Sin embargo el impacto en la región se traduce como un desplazamiento de la demanda a otros destinos como Dubái. Los desastres de Japón han arrojado el centro de atención a contingencias empresariales, pero el golpe de efecto en la demanda de apartamentos ha estado lejos de ser catastrófico.

De acuerdo con la investigación de mercado de PWC y SLH, la primera prioridad para el 63% de la gente que busca un hotel, es el precio.

El legado de la recesión puede ser la continuación del comportamiento recesivo entre los compradores de negocios y ocio, pero las señales son que el sector del apartamento con servicios obtiene mejores resultados que el resto de la industria hotelera en 2011 y más allá.

En Noviembre de 2010, STR Global predijo que los hoteles para largas estancias verían un crecimiento del beneficio de dos cifras durante 2011. Al final del primer trimestre del 2011, estas estimaciones se habían rebajado, pero STR todavía predice que, sobre todo, la media de precios de los hoteles aumentará en un 4,2% en 2011 comparado con 2010.

 

Demanda de Apartamentos con Servicios

De acuerdo con la investigación de The Apartment Service, un 53% de los usuarios internacionales de Apartamentos con Servicios viajan desde el extranjero para ocuparse de sus contratos de arrendamiento. 67% de los operadores dice que sus negocios internacionales crecieron en 2010 comparado con 2009.

En Europa, el mayor mercado fuente, es la propia Europa, representando un tercio de los clientes. El El 19% de los clientes viene de Estados Unidos, y el 35% procede de Asia Central, Australia y Oriente Medio.

¿Que esperan los clientes extranjeros encontrar diferente de lo que se ofrece en el Mercado domestico?

 

Mayor nivel de servicio                                              43%

Más extras incluidos en el precio                            27%

Mayor nivel de limpieza                                            13%

Elementos especiales (equipam. cocina)               13%

Más flexibilidad                                                          10%

Más espacio                                                                   7%

Mayor seguridad, consejo                                         7%

Mayor calidad, sobre todo                                        7%

 

El Sector Corporativo

Aunque la mezcla de los operadores varia, el mercado corporativo es la principal fuente de ocupación y de ingresos, ya sea para viajes de negocios, proyectos a largo plazo o reubicación. La mayoría de los operadores de Apartamentos con Servicios, en localizaciones de negocios, utilizan las reservas de ocio para rellenar los huecos cuando las reservas corporativas están bajas. Una imagen de la creciente demanda está respaldada por el Instituto de Viajes y Reuniones. “Los Apartamentos con Servicios se han convertido en una parte integral de muchos alojamientos de Empresas en los últimos 2 años”, dice el director de ITM Paul Tilstone. “Un 48% de nuestros miembros dijeron que la demanda de esos productos se ha incrementado y un 57% de los compradores manifestaron que el tipo de alojamiento se está usando para reducir costes y dar alternativas a hoteles para cortas estancias de 5 días o menos”.

Los Apartamentos con Servicios han aumentado en el mercado de viajes corporativos, impulsados por la gran consistencia del producto, aunque hay todavía mucho trabajo por hacer en esta área. “La gente no acostumbrada a ellos puede que tenga ideas preconcebidas sobre el nivel de servicios provistos” dice un proveedor.  La expansión de los grupos hoteleros en productos de larga estancia es otro factor que impulsa la adopción, reconocimiento de marca que hace  a los usuarios y agentes más receptivos de sus productos.

También valen la pena los negocios corporativos.

Encuestados para el global Report de Apartamentos con Servicios de este año confirman que se sostiene el promedio de tasas conseguido.

A pesar de que los clientes son sensibles a los precios, la mayoría de los operadores consiguen las tarifas publicadas la mayoría de las veces. Un tercio de ellos se dan cuenta de que las tarifas aumentan en un 30% de los casos, aunque el vaivén entra en acción con más de la mitad de los operadores, teniendo que bajar sus tarifas por debajo de las publicadas, para poder conseguir un tercio de las solicitudes.

A pesar del atractivo de los negocios de empresa, solo un 38% de los operadores de apartamentos ofrecen un sistema de distribución global (GDS) usados por la mayoría de las compañías de dirección de viajes (TMCs) y las agencias de reservas de hoteles (HBAs). Sin embargo aquellos que se acogen al GDS aparecen en múltiples sistemas…como distribuidores online tales como Laterooms y Lastminute.com.

GDS no está orientado a las reservas de alojamiento corporativo debido al frecuente desconocimiento de la duración de la estancia. Y mientras, en estancias de larga duración es más sencillo, la realidad es que la mayoría de las reservas de Apartamentos con Servicios necesitan una llamada y algunas negociaciones para llevarse a cabo.

Como resultado, cada reserva puede llevar una cantidad de tiempo desproporcionada a su valor comercial para el agente. Como consecuencia más TMCs y HBAs se asocian con agencias de Apartamentos con Servicios para proveer experiencia especializada y sistemas.

El tema de la distribución esta impactando indudablemente en la elección de los ejecutivos por los Apartamentos con Servicios.  El instinto natural de compra masiva de los departamentos de compras, se traduce en que los compradores quieren ser capaces de comparar hoteles y Apartamentos con Servicios y tener una única solución a sus necesidades de viajes. Como indica otro comprador, “Hay una falta de disponibilidad y entradas tardías puede ser un reto. Esta faltando consistencia en el producto y el proceso de reservas con frecuencia confuso y complejo”.

 

Sistemas de Acreditación  –  ¿Vital o Sin importancia?

No solo los clientes corporativos identificaron el control de calidad como un obstáculo a la hora de la elección de Apartamentos con Servicios. La mayoría de los operadores de apartamentos están de acuerdo en que un sistema de clasificación para apartamentos es fundamental ya que, como un encuestado de The Apartment Service dice, la acreditación “es una herramienta fantástica para compañías que quieran evaluar que está disponible y ayuda a los operadores a comparar lo que se asemeje”.

Aparte del problema inherente de variaciones en producto y categorías de Apartamentos con Servicios, otra barrera para el establecimiento de un sólido sistema de acreditación es la falta de representación de la industria de forma regional. Asociaciones de comerciantes para el sector de Apartamentos con Servicios sólo están en los Estados Unidos, Reino Unido y también ahora en los Países Bajos.

“La clasificación por estrellas todavía no ha llegado a los vaqueros, pero ha significado un punto de salida para valorar la calidad” David Smith, el director de la Asociación de Proveedores de Apartamentos con Servicios del Reino Unido (ASAP) contó para la revista Viajes de Negocios al final del 2010 “Está bastante claro que los operadores auténticos están involucrados en el programa, barra 2 y 3”.

“Algunos de los grandes operadores están luchando para justificar el coste del programa porque ellos reclamarían que cuentan con un programa de calidad implementado a través de sus marcas globales y nosotros estamos intentando hacerlo más viable para ellos” dice él.

La ASAP tiene un acuerdo recíproco y de información compartida con la Asociación de Proveedores de Alojamiento Corporativo (CHPA) los cuales han protagonizado el desarrollo del sector en Estados Unidos. Los miembros de ASAP representan 9.100 apartamentos en más de 400 localizaciones, 72% de las cuales están en Londres.

La investigación de The Apartment Service confirma que la industria de Apartamentos con Servicios reconoce la necesidad de consistencia de producto y servicio. Un 71.3% cree que un código global de conducta es factible aunque este argumento está muy lejos de ser aceptado.

Aquellos que están a favor, mencionan la necesidad de aumentar la visibilidad del sector y de la oportunidad de crear un nivel de expectativas consistente entre los clientes. Los que están en contra  del concepto de un código de conducta, mencionan los aspectos prácticos. ¿Quien se encargará de auditar y hacer cumplir este código? Serán capaces los pequeños operadores con escaso número de unidades, cubrir el coste del cumplimiento?

¿Por qué te harías miembro de una asociación de operadores de apartamentos con servicios?

 

Aumento de negocio                            48%

Calidad de producto/Catalogación    39%

Relaciones comerciales                        22%

Aprendizaje de cada uno                    22%

Mayor conocimiento de producto      17%

Código de conducta                              9%

Mejora de imagen publica                  9%

 

Retos de los operadores

Aunque el principal  problema de cara a los Apartamentos con Servicios varía poco de una región a otra, la importancia de cada uno, sí que cambia. La cuestión de estándares y un sistema de clasificación encabeza la lista para los operadores europeos, catorce puntos en cabeza de la economía, mientras que en el resto de los países estos dos cambios están posicionados casi por igual.

La sensibilidad al precio es el otro gran contraste. Globalmente, sólo un 18% de los operadores ve los descuentos como otro gran problema, comparado con un cuarto de los operadores de Europa.

Grandes cuestiones de los operadores, desde un punto de vista regional.

 

ALL     EUROPE

Inconsistencia de producto                                   28%     40%

Economia                                                                  27%     26%

Reduccion de precios                                              18%     25%

Necesidad de asociaciones comerciales              14%     6%

Proveedores no enfocados a la hospitalidad       13%     15%

Aumento de normativa                                            9%       13%

Incrementod e tasas (IVA/VAT)                             5%       7%

 

Para información sobre el Global Report de 2013 haga click aquí.

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